פסק-דין בתיק ע"א 9241/06

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט י' ברקלי) מיום 30.3.06 לפיו נדחתה תביעת הפטריארכיה הארמנית בירושלים לפינויו של משיב 2,  אסחק עבד אלהאדי מסאלמה, מחנות ברובע הנוצרי בעיר העתיקה בירושלים.

ההליך ופסק דינו של בית משפט קמא

הפטריארכיה הארמנית בירושלים תבעה את פינויו של משיב 2 מחנות ברובע הנוצרי בעיר העתיקה בירושלים, שהושכרה לו על ידי משיב 1, מוסטפא זוהדי אלעלמי. כסעד חלופי, ביקשה הפטריארכיה הארמנית לחייב את משיב 1 לשלם לה את חלקה בדמי המפתח ובדמי השכירות שקיבל ממשיב 2 ולחייב את משיב 2 לשלם לה את חלקה בדמי השכירות.

בית משפט קמא קבע כי הפטריארכיה הארמנית לא הצליחה להרים את נטל הראיה המוטל עליה להוכחת זכויותיה בחנות. עם זאת, הדגיש בית משפט קמא בפסק-דינו, כי דחיית התביעה איננה מלמדת על העדר זכות בעלות או זכות אחרת של הפטריארכיה הארמנית בחנות. וכך נאמר בפסק הדין: "להסרת ספקות אומר שאין בדחייה כדי לקבוע דבר לעניין בעלותה של התובעת בחנות. כל שאני קובע הוא שלפי החומר שלפניי לא הוכיחה התובעת שיש לה זכויות בחנות, ולכן אינה זכאית לקבל את הסעד המבוקש". נוסיף ונאמר כי בפסק דינו לא הביע בית משפט קמא חוסר אמון בעדי התביעה. בית משפט קמא לא הביע דעה לגבי מהימנות העדויות אלא קבע כי בראיות שהוצגו מטעם התביעה לא היה די כדי להרים את נטל הראייה המוטל עליה. אנו סבורים כי המסקנה המתבקשת מניתוח חומר הראיות, היא שונה וכי דין התביעה להתקבל.

עיקרי גרסאות הצדדים כפי שנטענו בכתבי הטענות

עיקרי גרסת הפטריארכיה

לפטריארכיה הארמנית חלק בזכות הבעלות בחנות הנמצאת ברובע הנוצרי בירושלים וזאת מזה שנים רבות וללא כל עוררין. חלקה של הפטריארכיה הארמנית בבעלות בחנות הוא  1,6 קיראט מתוך 24 קיראט. הפטריארכיה הארמנית ושאר הבעלים, השכירו את  החנות עוד בתקופת המנדט הבריטי לאדם בשם ארטין שטליאן שניהל במקום חנות לממכר נעלים. כל אחד מהמשכירים חתם על הסכם שכירות נפרד מול השוכר, בנוגע לחלקו בנכס.

בשנת 1993 הגיש משיב 1 ללא ידיעת הפטריארכיה הארמנית, תביעת פינוי נגד השוכר ארטין שטליאן  בטענה כי השוכר איננו משלם דמי שכירות וכי נטש את הנכס מזה מספר שנים. משיב 1 וארטין שטליאן הגיעו להסכם פשרה, לפיו שילם משיב 1 לשוכר ארטין שטליאן 45,000$ תמורת פינוי החנות. בהסכם הפשרה שניתן לו תוקף של פסק דין, הצהיר משיב 1 כי "הוא מוסמך מטעם כל בעלי הנכס להגיע להסדר ומתחייב לשפות ו/או לפצות כל צד ג' שיבוא בכל טענה או מענה בעניין החנות נשוא התיק". לאחר מכן, שוב ללא ידיעת הפטריארכיה, השכיר משיב 1 את החנות למשיב 2 בשכירות מוגנת תמורת 500 דינר ירדני לשנה. לטענת הפטריארכיה, משיב 1 לא היה מוסמך לפנות את השוכר ולהשכיר את הדירה למשיב 2 ללא הסכמת כל הבעלים של החנות ובלי שהוסמך לכך על ידם.  

עיקרי גרסת המשיבים

משיב 1 הכחיש את טענת הפטריארכיה הארמנית לפיה יש לה זכויות בחנות. כן הכחיש משיב 1 את הטענה כי הפטריארכיה הארמנית השכירה את החנות לארטין שטליאן. משיב 1 טען כי  מזה שנים הוא פועל כמיופה כוחם של שאר שותפיו בחנות שהם קרובי משפחתו ופועל בהרשאתם ובהסכמתם בכל הנוגע לחנות. בתוקף זכותו זו הוא תבע בשנת 1993 את פינויו של ארטין שטליאן מהחנות והתפשר עמו תמורת 45,000$ ולאחר מכן השכיר את החנות למשיב 2 בשכירות מוגנת תמורת דמי מפתח ודמי שכירות שנתיים. בכתב הגנתו העלה משיב 1 טענות חלופיות ובכללן הטענה כי הפטריארכיה הארמנית השתהתה יתר על המידה בטרם נקטה בהליך המשפטי נגדו ובינתיים הוא שינה את מצבו לרעה ולכן אין להעניק לה את הסעד של פינוי משיב 2 מהחנות, וכן הטענה כי יש לקזז מחלקה של הפטריארכיה הארמנית בדמי המפתח ודמי השכירות, את חלקה היחסי בסכום של 45,000$ אותו שילם משיב 1 לארטין שטליאן תמורת פינויו מהדירה.   

ראיות התביעה

עד התביעה הראשון מטעם הפטריארכיה הארמנית היה האב בירג'קיאן ורטן המשמש כמנהל הנכסים של הפטריארכיה הארמנית בירושלים.

האב בירג'קיאן ורטן אמר בעדותו כי הוא משמש בתפקידו מאז שנת 1996. בניהולו כמאה נכסים המצויים בבעלות הפטריארכיה הארמנית מזה מאות בשנים. החנות הושכרה למר ארטין שטליאן על ידי הבעלים כאשר כל אחד מהבעלים חתם על חוזה נפרד עמו בהתאם לחלקו היחסי של השותף בנכס. לתמיכה בטענתו זו צירף האב בירג'קיאן ורטן שבעה חוזי שכירות שנחתמו בין הפטריארכיה הארמנית ובין מר ארטין שטליאן. כן צירף האב בירג'קיאן ורטן מכתב מיום 26.10.93, מאת עו"ד מרגריאן בא כוחו של השוכר ארטין שטליאן, שנשלח לכל בעלי החנות (הפטריארכיה הארמנית; מר מרואן אל עלמי; מר מוסטפה זוהרי אל עלמי; גב' רביחה עאדל דרוויש אל חוסיני) ובו הודיעם כדלהלן:

"אני מתכבד להודיעכם כי מרשי מר ארטין שטליאן מעוניין להעביר את זכויותיו בחנות הנמצאת בשכונת הנוצרים מס' 60 למר עבד אלכרים שרבאתי. 

תצהירים בהתאם לסעיף 85 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) 1972 מצורפים בזה".

האב בירג'קיאן ורטן אמר בעדותו כי משיב 1 פעל ללא ידיעת הפטריארכיה וללא הסכמתה כאשר תבע בשנת 1993 את פינויו של מר ארטין שטליאן מהחנות וכי הצהרתו במסגרת הסכם הפשרה עמו, לפיה הוא פועל באישור ובהסכמת כל הבעלים, הייתה שקרית. לדבריו, גם משפחת אלחוסיני, הבעל המנוח עאדל דרויש אלחוסיני ואלמנתו שהיא גם יורשתו על פי דין הגב' סובחיה פכרי אלחוסיני, לא נתנו הסכמתם לדבר ואף הגישו בגין כך באמצעות עו"ד מאג'ד אג'בריה תביעה נגד משיב 1.

לתמיכה בגרסת הפטריארכיה הארמנית צירף האב בירג'קיאן ורטן לעדותו תצהיר שנתן בשנת 1995 השוכר מר ארטין שטליאן (שבינתיים נפטר) במסגרת התביעה שהוגשה נגדו על ידי משיב 1 ובו אישר, בין השאר,  כי החנות הושכרה לו בשנת 1939 על ידי אלחג' עבד אלקאדר אלעלמי וילדי אחיו ושותפיו. לאחר פטירתו של אלחג' עבד אלקאדר הועברו הזכויות בשכירות למוסטפה ווהדי אלעלמי, מרוואן אלעלמי, רביחה עאדל דרוויש ושתי נפקדות נוספות. מר ארטין שטליאן אמר בתצהירו כי בנוסף למשכירים הנ"ל "יש לפטריארכיה הארמנית בירושלים זכות קנין לקיראת אחד וחצי מתוך 24 קיראתים". וכי "כל אחד מהמשכירים ניהל חלקו בנפרד". מר שטליאן הוסיף כי הוא סנדלר במקצועו אך הואיל ובשנים האחרונות לקה בבריאותו, החנות נסגרה לתקופות מסוימות ואשתו נהגה למכור בה נעלים.

האב בירג'קיאן ורטן טען בעדותו כי משיב 1 פעל ללא ידיעת הפטריארכיה הארמנית וללא הסכמתה לא רק כאשר פינה את השוכר מהחנות אלא גם כאשר השכיר אותה לאחר מכן למשיב 2. האב בירג'קיאן הפנה להסכם השכירות שנחתם בין משיב 1 למשיב 2 בו ראו הצדדים לציין במפורש כי משיב 1 מתחייב להעביר לשאר השותפים את חלקם בדמי המפתח ואם אחד השותפים יתנגד להשכרת החנות ומשיב 2 יאלץ לפנותה, ישכיר משיב 1 למשיב 2 את החנות הסמוכה וזאת באותם תנאים.

לדברי האב בירג'קיאן, עצם העובדה שמשיב 1 ראה לנכון לציין זאת בהסכם בינו לבין משיב 2 מלמדת כי הוא ידע שהוא פועל ללא אישור מאת כל בעלי החנות.

בחקירתו הנגדית נשאל האב בירג'קיאן ורטן אם יש לו מסמכים לביסוס בעלות הפטריארכיה הארמנית בחנות והוא השיב כי יש להם בארכיון מסמכים שמוכיחים זאת. משנשאל מדוע איננו מציג את המסמכים, השיב כי צרף את כל המסמכים שהיו בתיק הנוגע לעניין "מה שיש בתיק צירפתי" (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 18.10.04). העד נשאל אם הנכס רשום במקום כלשהו והשיב כי בעיר העתיקה בירושלים קיימת בעיה באשר לרישומים במרשם המקרקעין (עמ' 23 ש' 1-2 לפרוטוקול מיום 18.10.04). בא כוח המשיבים הציג לעד בחקירתו הנגדית, כי בחוזי השכירות של הפטריארכיה הארמנית ומר שטליאן מצוינת החנות במספר 80 ואילו התביעה עניינה בחנות מספר 60. האב בירג'קיאן ורטן השיב כי הפטריארכיה נוהגת למספר במספור פנימי את כל נכסיה ומספרים אלה אינם זהים למספרים של הנכסים בספרי המקרקעין (שם בעמ' 19). המספר 80 שניתן לחנות הינו רישום פנימי שניתן לה עוד לפני מאות בשנים (עמ' 24 ש' 24). העד אמר כי למר שטליאן הייתה חנות אחת בלבד. כאשר נשאל העד מדוע ארך זמן מהמועד בו נודע לפטריארכיה על פעולתו של משיב 1 ועד שהגישה את התביעה, השיב כי הדבר נעוץ בכך שלפטריארכיה נכסים רבים המצריכים טיפול ולא נכס בודד. העד הוסיף כי ברגיל מנסה הפטריארכיה לפתור את המחלוקות בדרכי שלום ונקודת המוצא שלה היא כי קיימים יחסי רעות בין בני האדם (שם בעמ' 20 ש' 1-3 ובעמ' 22 ש' 2-3 וש' 13-14).